8月4日关于股票的，丰台区采用CMC钢砼组合模块建造模式实现“原拆原建”，在地基达到正负零后，仅用6天就搭起了一栋楼。
9月18日，石景山区八角路小区22号楼的居民代表拿到了新房的不动产权证。这栋原建于1971年的五层步梯老楼，历经近两年改建，在原址“涅槃重生”，楼内30户居民告别了“三户共用一个卫生间”的日子，搬进了有电梯、有独立厨卫的精装新房。这是石景山区原拆原建项目的破题之作，也为北京城市更新实践添上了新的一笔。
改建后的八角路22号楼
老楼的重生：
从“三户一厕”到“拎包入住”
石景山区八角路小区，周边一众灰扑扑的老楼中，新落成的22号楼格外醒目。拿到新房钥匙后，67岁的孙女士迫不及待回到原来的家。推开门的瞬间，午后阳光正从南窗照进来，落在崭新的地砖上。以前30平方米的大开间变成了40平方米出头的正规一室一厅，整体橱柜、燃气灶具、马桶卫浴一应俱全。
孙女士四处走动查看，啧啧称赞，一边回忆起过去30多年住在这里的日子：“原来是三家共用一厕所，就等他们年轻的上班走了以后我再上厕所。做饭也是在楼道里，冬天都没暖气。这下厨房卫生间全进屋了，太高兴了！”
原楼外观
住四层的王女士坐电梯上了楼，她喜笑颜开，“以后再也不用爬楼了。”家还在原来的位置，还是原来的朝向，但从33平方米扩大到了47平方米，卫生间入户后还多了扇窗，窗外满目绿意。对于改建自家承担的20万元，她连称“划算！”
改建后的入户厨房和卫生间
八角街道方面介绍，八角路小区始建于1960年，共有33栋住宅楼、超过1500户居民。其中有20栋都是“简易楼”，专业叫法是“非成套建筑”，也就是多户要共用厨房卫生间。传统老旧小区改造只能针对外墙保温、上下水管道、路面整修等基础硬件进行修补，无法改变原始户型缺陷和居住功能落后的根本性问题。为此，八角街道突破改造模式，在该小区启动全区首个老旧住宅原拆原建项目。
改建前多户共用的卫生间
项目实施方首开集团天运公司方面介绍，八角路22号楼是北京市一个很“标准”的原拆原建项目，改建前后保证了户数不变、楼层不变、朝向不变，改建之后，不仅厨房跟厕所搬到户内，完善了居住使用功能，也新增了电梯、消防、适老化设施等配套。整体建筑规模增量约23%，居民户均增加建筑面积12至15平方米，户均出资在18至23万元之间。市区两级财政补助资金约占总投资的53%，居民出资占47%。
意向征询33栋楼，
为何仅1栋达成实施？
2023年10月，八角街道面向八角路小区所有33栋楼开展了改建意向征询。然而，最终只有22号楼实施落地。为何比例如此悬殊？
根本原因在于政策本身门槛较高——100%的同意率，是原拆原建项目落地的先决条件。八角街道相关负责人列举了过程中遇到的种种难题：首当其冲是历史产权问题复杂。尤其有的家庭成员多，产权纠纷矛盾突出；有的住户已经通过购买商品房搬走了，房子在出租，产权人对改造的意愿不强；有的居民担心改造期间要出去租房过渡，生活成本增加，不愿意折腾。
改建前的楼道环境
还有出资意愿和能力问题。八角路22号楼居民户均出资18到23万，这对于一些家庭来说不是小数目。虽然改造后资产大幅增值，但短期现金压力确实存在。如果一栋楼里有多户居民经济困难无力负担，项目就很难推进。
所以，100%同意率看起来是“大家都欢迎”，实际上恰恰说明要做到让每一户都满意，难度极大。22号楼能成功，靠的是街道、社区工作人员“地毯式”入户走访、逐户解读政策、逐户化解诉求。不仅多次邀请律师、公证处现场研判、合规指导，甚至奔赴河北、天津跨区域协调对接，最终才实现了22号楼意愿征询、方案确认、腾房签约、缴费交房四个关键环节同意率都达到了100%。
这种“街道+社区+相关部门+产权单位+居民”五方联动机制持续运转，兼具“一户一策”的精细化工作方式，也为后续其他楼栋的推进提供了方法论参考。
多区实践：
原拆原建的“北京模式”加速成型
北京市进行危旧楼原拆原建工作已经超过6年。2020年7月1日，《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》发布实施，明确本市危旧楼房将通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。主要适用于两类：一类是非成套公有住房为主的简易住宅楼，没有独立的卫生间和厨房，居住条件差；另一类是经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活环境的危旧楼房。
2023年4月，北京又出台了《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，对改造方式做了分区分类的细化。位于核心区历史文化街区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区的危旧楼房，原则上应腾退置换、引导居民异地安置；其他地区在符合规划管控和风貌保护要求、周边条件允许的情况下，可通过翻建、改建或适当扩建方式改造。
2024年，市住建委又发布了《北京市危旧住宅楼拆除重建技术导引》，进一步明确了拆除重建的技术标准和实施要求。
在政策框架下，北京多区已涌现出一批具有标杆意义的原拆原建案例：
意见发布后的首个落地项目是朝阳区光华里5、6号楼。这两栋建于上世纪50年代的苏式老楼，不仅厨房、厕所要多户共用，整体都被鉴定为危房。2019年光华里5号楼发生木结构楼板坍塌事件，经市、区相关部门研究，其不具备加固价值或居民异地安置的可能性。2020年12月，光华里5、6号楼正式启动拆除，改建后，原来的合居住户被拆分，每户增加了独立的厨房和卫生间。
朝阳区劲松一区114号楼探索了资金模式。这栋1978年建成的六层楼被鉴定为D级危房，改建采取“四方共担”模式：市区两级财政按原建筑面积每平方米5786元补贴，产权单位北京建工五建集团承担640万元，社会资本愿景集团出资600万元，66户居民共出资400万元，平均每户约6万元。社会资本的投入减轻了居民负担，换取的是地下一层空间一定年限的运营使用权，用于补齐社区便民服务设施。
西城区桦皮厂胡同8号楼在技术上树立标杆，它是北京首个装配式危旧楼改造项目。这栋1978年建成的老楼，位于西二环内，周边空间局促。项目采用混凝土模块化集成建筑技术，近90%的工序在工厂完成，现场只是吊装拼装。从启动拆除到完成重建，只用了三个月时间。
今年2月交付的西城区三里河一区28号楼则探索了危旧楼改建的金融创新模式。针对部分居民因房产抵押而“想改却改不起”的困境，西城区联合金融监管部门推出了全国首创的“个人住房改建贷款”专属产品，并配套“带押改建”模式，让居民无需承担高额垫资成本。
此外，海淀区中关村东区A组团是北京首个片区化的央产小区原拆原建项目，涉及400多户居民；丰台区马家堡路68号院2号楼是全市首个“原拆原建+平房上楼”相结合的改建项目……这些案例共同勾勒出原拆原建“北京模式”的核心特征：政府引导、居民自愿、多方共担、一栋一策。
从增量到存量：
原拆原建的价值何在？
原拆原建之于北京城市更新，其价值远不止于个别楼栋的翻新。作为全国第一个实现减量发展的超大城市，北京的城市更新正从大规模增量扩张转向存量提质增效。在这一转型中，原拆原建提供了一条独特的路径：既不新增建设用地，又能从根本上解决危旧楼房的居住安全问题；既保留居民原有的社区网络和城市肌理，又实现住房品质的跨越式提升。
就在石景山八角路22号楼交付的同一天——9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部就“十五五”时期“好房子”建设作出系统部署，其中在“把老房子改好”这一板块，明确支持“原拆原建”——“D级危房，经房屋鉴定需要拆除的，必须拆除重建”。这为北京正在推进的实践提供了来自国家层面的政策呼应。
根据北京市住建委发布的数据关于股票的，“十四五”期间，北京累计启动实施危旧楼房改建和简易楼腾退改造104万平方米。面向未来，从一栋楼的焕新出发，北京的原拆原建实践正在更广阔的图景中铺开。随着政策体系的持续完善和实施路径的不断优化，这一模式有望为更多危旧楼带来重生的机会，也为超大城市存量更新提供可复制、可推广的“北京样本”。
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